Spekulationsfrist und Steuern beim Immobilienverkauf
Ob ein Gewinn aus dem Verkauf steuerpflichtig ist, hängt vor allem von zwei Fragen ab: Wie lange gehört Ihnen die Immobilie – und haben Sie selbst darin gewohnt?
Die Zehn-Jahres-Frist
Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt bei Grundstücken und Eigentumswohnungen vor, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Maßgeblich sind in der Praxis die Daten der notariellen Kaufverträge. Wer nach Ablauf der zehn Jahre verkauft, versteuert einen Gewinn aus dem Privatvermögen nicht nach dieser Vorschrift.
Die Ausnahme: selbst bewohnt
Ausgenommen sind Immobilien, die zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Für unbebaute Grundstücke gilt die Ausnahme nicht.
Geerbt oder geschenkt
Bei unentgeltlichem Erwerb wird Ihnen die Anschaffung durch den Vorbesitzer zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Hat etwa der Erblasser die Wohnung 2012 gekauft, ist die Zehn-Jahres-Frist für Sie bereits abgelaufen – unabhängig davon, wann Sie geerbt haben.
Wie der Gewinn berechnet wird
Gewinn ist der Unterschied zwischen Verkaufspreis einerseits und Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie Werbungskosten andererseits; die Anschaffungskosten mindern sich um die in Anspruch genommenen Abschreibungen (§ 23 Abs. 3 EStG). Gewinne bleiben steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr weniger als 1.000 Euro beträgt (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG).
Vermietete Wohnung verkaufen
- Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 Abs. 1 BGB) – „Kauf bricht nicht Miete“.
- Wurde die Wohnung erst nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt, hat der Mieter bei einem Verkauf an Dritte ein Vorkaufsrecht (§ 577 Abs. 1 BGB).
- Bei vermieteten Objekten innerhalb der Zehn-Jahres-Frist greift die Ausnahme für Eigennutzung nicht.
Häufige Fragen
Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?
Wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder wenn Sie die Immobilie durchgehend bzw. im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).
Gilt die Spekulationsfrist auch bei einer geerbten Immobilie?
Ja, aber es zählt die Anschaffung durch den Erblasser (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Lag dessen Kauf mehr als zehn Jahre zurück, ist die Frist abgelaufen.
Gibt es einen Freibetrag?
Es gibt eine Freigrenze: Liegt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Bei Immobilien wird sie selten unterschritten.
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Stand: 03.11.2026. Quellen: § 23 EStG, §§ 566, 577 BGB (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 03.11.2026. Allgemeine Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung.