Immobilienbewertung in München: Was ist meine Immobilie wert?
Der richtige Angebotspreis entscheidet, wie schnell und zu welchem Preis Sie verkaufen. Hier sehen Sie, wie Immobilien bewertet werden und welche Art der Bewertung zu Ihrem Anlass passt.
Was der Verkehrswert ist
Das Baugesetzbuch definiert den Verkehrswert als den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der Beschaffenheit und der Lage zu erzielen wäre – ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (§ 194 BauGB).
Drei Verfahren – je nach Immobilie
Die Immobilienwertermittlungsverordnung nennt drei Verfahren; je nach Objekt wird eines oder werden mehrere herangezogen (§ 6 Abs. 1 ImmoWertV).
| Verfahren | Typisch für | Grundidee |
|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Bauland | Was haben vergleichbare Objekte tatsächlich gekostet? |
| Ertragswertverfahren | vermietete Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Häuser | Was wirft die Immobilie nachhaltig an Miete ab? |
| Sachwertverfahren | freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser | Bodenwert plus Wert des Gebäudes, angepasst an den Markt |
Welche Bewertung für welchen Anlass?
| Art | Was Sie bekommen | Wann sinnvoll |
|---|---|---|
| Online-Schätzung | eine Preisspanne aus Angebotsdaten, ohne Besichtigung | erste Orientierung |
| Einschätzung durch einen Makler | Marktpreis nach Besichtigung, meist kostenlos | wenn Sie verkaufen wollen |
| Verkehrswertgutachten | schriftliches Gutachten eines Sachverständigen, kostenpflichtig | Erbe, Scheidung, Streit, Finanzamt, Gericht |
Auch der Gutachterausschuss München erstellt Verkehrswertgutachten – auf Antrag unter anderem von Eigentümern, Behörden und Gerichten (§ 193 Abs. 1 BauGB).
Was den Preis in München bewegt
- Lage – Viertel, Straße, Anbindung, Lärm, Ausblick
- Baujahr und Zustand – Sanierungen, Heizung, Fenster, Energieausweis
- Bei Wohnungen – Rücklage, anstehende Sonderumlagen, Zustand des Gemeinschaftseigentums
- Vermietung – eine vermietete Wohnung erzielt oft einen anderen Preis als eine leere
- Bodenwert – die amtlichen Bodenrichtwerte für München stellt der Gutachterausschuss online bereit (bodenrichtwerte-muenchen.de)
Die aktuelle Marktentwicklung finden Sie im Ratgeber Immobilienpreise München.
Häufige Fragen
Ist eine Online-Bewertung genau?
Sie liefert eine Spanne auf Basis von Angebots- und Marktdaten, aber ohne Besichtigung. Zustand, Grundriss und Hausgemeinschaft fließen nicht ein. Für den Angebotspreis reicht sie selten.
Was kostet eine Bewertung durch einen Makler?
Viele Makler bewerten kostenlos, weil sie den Verkaufsauftrag gewinnen möchten. Fragen Sie nach, auf welche Vergleichsdaten sich die Einschätzung stützt.
Wann brauche ich ein Gutachten?
Wenn der Wert gegenüber Dritten belegt werden muss – etwa bei Erbschaft, Scheidung, gegenüber dem Finanzamt oder vor Gericht.
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Ablauf, Unterlagen, Kosten
PreiseMarktdaten des Gutachterausschusses
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Makler-Vergleich20 Münchner Makler nach offenen Kriterien
Verkaufs-CheckFrist, Provision, Netto-Erlös in einer Minute
Stand: 03.11.2026. Quellen: § 193, § 194 BauGB, § 6 ImmoWertV (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 03.11.2026; Gutachterausschuss München. Allgemeine Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung.