Geerbte Immobilie in München verkaufen

Eine geerbte Immobilie ist oft mit Erinnerungen verbunden – und mit Fragen: Wer darf verkaufen, welche Unterlagen braucht es, fallen Steuern an? Hier die wichtigsten Schritte.

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1. Erbfolge nachweisen und Grundbuch berichtigen

Dem Grundbuchamt weisen Sie die Erbfolge mit einem Erbschein oder einem Europäischen Nachlasszeugnis nach. Beruht die Erbfolge auf einem notariellen Testament oder Erbvertrag, genügen in der Regel diese Urkunde und das Protokoll über ihre Eröffnung (§ 35 Abs. 1 GBO). Danach werden die Erben im Grundbuch eingetragen – erst dann kann verkauft werden.

2. Erbengemeinschaft: alle müssen mitmachen

Erben mehrere Personen, können sie über die Immobilie nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Für den Verkauf braucht es also die Zustimmung aller Miterben. Einigen sie sich nicht, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG) – ein aufwendiger Weg, bei dem niemand den Preis in der Hand hat.

3. Steuern: die Frist des Erblassers zählt

Für die Spekulationsfrist wird Ihnen die Anschaffung durch den Erblasser zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Hat er die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist ein Verkauf insoweit steuerfrei. Erbschaftsteuer ist davon unabhängig und richtet sich nach Verwandtschaftsgrad und Wert – hier hilft ein Steuerberater.

4. Leer, selbst nutzen oder vermieten?

• Leer stehende Immobilien kosten weiter Grundsteuer, Versicherung, Hausgeld und Heizung.
• Ist die Immobilie vermietet, gehen die Mietverträge auf den Käufer über (§ 566 Abs. 1 BGB).
• Wer selbst einzieht, sollte die steuerlichen Folgen eines späteren Verkaufs vorher prüfen lassen.

5. Unterlagen

Erbschein oder Testament mit Eröffnungsprotokoll, Grundbuchauszug, Energieausweis, Bauunterlagen, bei Wohnungen Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen. Die vollständige Liste finden Sie im Ratgeber Immobilie verkaufen.

Häufige Fragen

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Stand: 03.11.2026. Quellen: § 35 GBO, § 2040 BGB, § 180 ZVG, § 23 EStG, § 566 BGB (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 03.11.2026. Allgemeine Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung.